В соответствии с п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
На основании п. 1 ст. 162 ЖК РФ от 29.12.2004 № 188 ФЗ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, п. 2 указанной статьи устанавливает, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно подп. "а" п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила) крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества. Причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. "з" п. 11 Правил);
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако из этого не следует, что если общее собрание собственников по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом не нуждается в проведении капитального ремонта (в том числе ремонта кровли/крыш). Непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.
В соответствии с пунктами 4.6.1.1 и 4.6.1.23, «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», на управляющей компании, в частности, лежат обязанности по: удалению наледей и сосулек; очищению крыш от снега; обеспечению защиты от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; обеспечению исправности в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствия засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка.
Таким образом, лицом, обязанным возместить ущерб, вызванный протечкой крыши, в соответствии со статьёй 309 Гражданского Кодекса РФ, является организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании заключенного с ней договора (или членства).
В таком случае, гражданин, являющийся потребителем, имеет право обратиться к управляющей компании сначала с досудебной претензией, а в случае неудовлетворения требований в добровольном порядке – в суд, с требование о возмещении убытков, уплаты штраф, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также уплаты неустойки (пени) за нарушение сроков устранения недостатков оказанной услуги, в соответствии с абз. 3 ст. 30 Закона РФ «О защите прав потребителей».
